Как работать с арендаторами-должниками

Как работать с арендаторами-должникамиБизнес по сдаче в аренду недвижимости считается одним из наименее рискованных и наиболее стабильных. Тем не менее, и здесь существуют свои опасности – риск порчи, уничтожения имущества в результате деятельности арендатора, риск неполучения арендной платы и другие. Как правило, именно риск неоплаты становится для арендодателя наибольшей «головной болью».

Как не допустить появления должников.

При грамотном управлении возможно исключение данного риска, для этого необходимо предусмотреть в договоре следующее:

1. Обязанность арендатора оплатить в течение 5 дней с момента заключения договора аренды аванс за последний месяц (или два) аренды;

2. Обязанность арендатора оплачивать аренду ежемесячно до 5 числа оплачиваемого месяца.

3. Санкции за несвоевременную оплату арендных платежей:

3.1. Пеня – например, 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Безусловно, чем больше пеня, тем страшнее для арендатора просрочка, с другой стороны нужно понимать, что необоснованно высокую пеню, как правило, не платит арендатор и ее невозможно взыскать по суду – суд будет ориентироваться на ставку рефинансирования. Так если в договоре будет написано 1% в день, это означает 365% в год, что примерно в 40 раз больше ставки рефинансирования. Суд пересмотрит размер пени.

3.2. Отключение подачи энергоресурсов, ограничение или прекращение доступа на объект.

Пункт весьма спорный и полузаконный, но действенный. Как арендодатель по договору вы должны предоставить доступ к объекту и подачу энергоресурсов. Тем не менее, Вы не обязаны снабжать энергоресурсами должника, ведь Вам придется их оплатить. Что же касается доступа – он может быть ограничен – например, можно не пускать легковые автомобили должника на охраняемую парковку (или на крайний случай не выпускать *шутка*) – пусть паркуются на улице.

3.3. Право расторжения договора аренды в уведомительном внесудебном порядке.

Вполне нормальный и немаловажный пункт для современного договора аренды. Как только арендатор просрочил оплату (аванс или ежемесячный платеж) – направьте ему официальное уведомление на фирменном бланке – по факсу, почте или лично в руки. Важно иметь отметку о получении уведомления арендатором – это может пригодиться в суде. Суть уведомления: «Вы просрочили оплату по Договору аренды №хх, просим Вас оплатить задолженность в размере … руб. в срок до хх.хх.201х, в случае неоплаты указанной задолженности просим Вас считать Договор аренды №хх расторгнутым согласно пункту Х с хх.хх.201х и передать помещения по акту приема-передачи в срок до хх.хх.201х». Так арендатор поймет серьезность Ваших намерений.

Если Вы упустили ситуацию из-под контроля, и у Вас появился должник.

Многое зависит от условий договора аренды, арендатора, суммы долга и пр. По сути есть два пути.

Судебный порядок взыскания:

Если Вы знаете, что фирма-арендатор вполне нормально работает и не собирается банкротиться, но не рассчитывается с Вами – смело подавайте иск в суд. По таким вопросам суд, как правило, действует оперативно – расчетный счет должника блокируется до произведения расчета с арендодателем. Для обращения в суд все документы должны быть в порядке.

В то же время практика показывает, что добиться ареста имущества арендатора в целях обеспечения затруднительно.

Пример: Компания была должна по договору аренды участка порядка 1 млн. руб. (6 месяцев). На участке хранилась новая грузовая техника арендатора. Арендодателем был подан иск о взыскании 1 млн. руб. и аресте нескольких единиц техники должника с целью обеспечения. В аресте было отказано. Тем не менее, после обращения в суд вопрос был урегулирован: арендатор передал в счет оплаты задолженности и аренды за несколько следующих месяцев один из самосвалов. До обращения арендодателя в суд арендатор активно включал «динамо»: «решим завтра… на следующей неделе… когда выйдет Директор Директоров» и пр.

Прежде чем обращаться в суд прочитайте: ГК РФ. Глава 34. Аренда

Внесудебный порядок взыскания:

Если фирма доживает свои последние дни и должна всем подряд, обращение в суд, скорее всего, не поможет вернуть Вам долг. Непременно окажется, что у фирмы есть задолженность по оплате заработной платы, налогов и пр., после взыскания которых Вам останется 3 копейки (а может чуть больше). Так что нужно решать вопрос иначе, используя различные рычаги воздействия (в рамках закона, разумеется).

Чтобы получить оплату не по суду необходимо договориться с должником, возможно, придется идти на некоторые уступки, либо использовать методы убеждения.

В городе работает ряд коллекторских агентств, выкупающих долги за полцены и берущих на себя дальнейшие проблемы по их получению. К сожалению, мы не имеем опыта работы с такими организациями и не можем дать рекомендации на эту тему. Советуем только рассмотреть такой вариант решения проблемы.

В целом рекомендуем во всех Ваших действиях по данному вопросу руководствоваться следующими принципами:

  1. разумность
  2. законность
  3. деловая этика

Помните, что получение этого долга не есть цель всей Вашей жизни. Оцените: Оправдывает ли цель средства? Решать Вам.

Поделитесь этой страничкой в соц. сетях:

Похожие статьи:

  1. Как работать с агентствами недвижимости
  2. 8 Советов Арендодателям
Запись опубликована в рубрике Аренда с метками , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


*